בישראל של 2020 גם שוק הנדל”ן חווה תהפוכות גדולות. בנקודה זו מעטים הם המשקיעים שבוחרים להיכנס להשקעות נדל”ן חדשות. גם בקרב קבוצות הרכישה סף החשש גבוה ודווקא אצלן, למרות ועל אף כל מה שקורה – בעבודה נכונה, בהתנהלות מדויקת ולאחר בדיקות נכונות (תכנוניות ומשפטיות), עסקה על דרך של קבוצת רכישה, יכולה להיות פתרון אידאלי.
קבוצות הרכישה שנכנסו בעוצמה לנוף הבניה הישראלי לפני פחות מעשור עוברות זעזועים בכל פעם שיזם נדל”ן נופל ומוריד לתהום כמה קבוצות רכישה בהן היה מעורב. בכל פעם זה מעלה מחדש את התהייה איך זה קורה וכיצד בכל זאת ניתן לגבש קבוצת רכישה שתהיה מספיק בטוחה ומספיק יציבה כדי שתעמוד בזעזועים חיצוניים.
למי שנדמה שהרגולטור לא נתן על כך מספיק את הדעת, יקבל זווית אחרת מעו”ד אופיר פוקס, מנהל תחום ההלוואות בטריא, פלטפורמת ההשקעות החברתיות הגדולה בישראל המלווה כמה וכמה קבוצות רכישה גדולות ברחבי הארץ בתהליך המימון שלהם. ‘משרד הבינוי והשיכון שם דגש על קבוצות הרכישה בשנים האחרונות’, מסביר עו”ד פוקס. ‘הממונה על חוק המכר פרסם כבר לפני שנה הסבר מקיף אודות הקריטריונים הברורים החלים על קבוצת רכישה כאשר מגיעה אלינו קבוצה ומבקשת לקבל מאיתנו מימון, אנחנו מקיימים בדיקות דקדקניות על מנת לברר את פרטי העסקה, מצב הלווים ועמידת הקבוצה בקריטריונים שקבע הממונה. במקרים בהם אנחנו לא בטוחים בהתקיימות התנאים, אנו מבקשים מחברי הקבוצה לפנות בעצמם לממונה, על מנת לקבל ממנו חוות דעת מקדמית, באם הקבוצה אינה עומדת בתנאים שהציב הממונה על חוק המכר – אנחנו לא נממן קבוצה כזו בשום שלב’.
תתחיל מהתחלה, מה היתרון בקבוצת רכישה?
‘היתרון הטמון ברכישה באמצעות קבוצת רכישה, הוא יתרון כלכלי מובהק. המטרה היא לחסוך את הרווח היזמי שיש ליזמים או קבלנים, ולייתר אותו בכך, שכל אחד מחברי הקבוצה נושא בעלויות הקרקע והבניה, ללא הרווח היזמי. חסכון מעין זה, יכול להוזיל את רכישת הנכס בכ- 15% עד 22% משווי הנכס בשוק חופשי’.
מה עוד?
‘כדי להתנהל במסגרת קבוצת רכישה, הקבוצה ממנה נציגות, שמהווה מספר מצומצם מחבריה. הנציגות משמשת כהנהלת הקבוצה, ובין היתר אחראית לקבל החלטות שונות בעניין הפרויקט. כמו כן, בנוסף לנציגות, לרוב, קבוצות רכישה ממנות מנהל פרויקט, שמשמש כגורם מקצועי בעל ידע בעולמות ניהול פרויקטים של נדלן. ככל שהמארגן מקצועי, טוב יותר ובעל ניסיון הוא מצליח לייצר יציבות לפרויקט, לזרז את הליכי הבניה, לחסוך בעלויות הקמת הפרויקט ולעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו. ולמרות כל הנאמר, הקבוצה רשאית להחליף את מנהל הקבוצה בכל רגע נתון’.
איך עדיין קבוצות רכישה נכשלות?
‘כמה סיבות, כשהעיקרית שבהן היא חוסר כדאיות במסלול קבוצת הרכישה. כפי שציינתי קודם, היתרון בקבוצות טמון בכדאיות הכלכלית. לצערי, בהרבה מקרים, מנהלי הקבוצות פעלו כיזמים לכל דבר ועניין, והיו גורם פעיל מאוד עבור הקבוצה, כך שהם היו אלו שאיתרו את הקרקע ורק לאחר מכן ארגנו את הקבוצה, ושמו עצמם כ”מנהלים”, כך שמעבר לעובדה שמכרו את הקרקע וניהלו את ההליכי הבניה, הם לקחו את הרווח היזמי של הפרויקט. הם קראו לזה קבוצות רכישה ובפועל נהגו כיזמים. מעבר לכך, היו קבוצות, שמנהל הקבוצה מכר את אותה דירה מספר פעמים – תרמית שיצרה משבר משמעותי בענף הקבוצות.
במקרים אחרים היו קבוצות ותיקות שיצאו לדרך לפני מספר שנים ונתקעו מכל מיני סיבות החל מחילוקי דעות בתוך הקבוצה, החלפת חברי הקבוצה ועוד. טריא עצמה עזרה לכמה וכמה קבוצות מהסוג הזה לצאת מהבוץ שלהן’.
איך המימון דרך טריא עובד בפועל?
‘נתחיל בכך שטריא היא אחד משני הגופים הכי גדולים בארץ, בעולם קבוצות הרכישה. עד היום טריא ליוותה כ – 55 קבוצות רכישה במימון של כמעט מיליארד ₪. כשטריא נכנסה לשוק היא פתרה בעיות רבות שהיו קיימות בעולם הקבוצות, ובשל היתרונות של טריא כגוף מממן ש”יורד לשטח”, נפגש עם חברי הקבוצות, מסתובב באתרי הבניה ומבין את הצרכים האינהרנטים של הלקוחות. ידענו לפעול במהירות ובצורה עניינית מול האתגרים שעמדו מולנו, וגופים אחרים לא רצו או לא ידעו להתמודד. על כל העשייה בפועל, היה אמון שחף ארליך, היום מנכ”ל החברה, שמשלב את הידע המימוני – כלכלי שלו, והניסיון הרב בעולמות הנדל”ן. בזמן שלמוסדות פיננסים לוקח לפחות חצי שנה לאשר קבוצה – טריא פועלת במינימום זמן ומעבירה את הקבוצה הליך חיתומי מעמיק ב”זמן אפס”.
בנוסף, ידוע לנו כי עולם הקבוצות הוא עולם דינמי, ובמהלך חייו של פרוייקט ישנן שעלולות לעכב את התקדמות הפרויקט. דוגמא לכך ניתן למצוא במקרה של החלפת חבר קבוצה בזמן תהליך הבניה. גופי מימון רבים אינם מאפשרים החלפת חבר קבוצה במהלך תהליך הבניה. אנחנו בטריא מאפשרים את התהליך, מלווים אותו ועושים אותו בצורה יעילה ומועילה ללא הצורך לעכב את תהליך המימון. היתרון בקבוצות רכישה שאת המימון אנחנו מעבירים לפי קצב ההתקדמות הבניה ולפי הדוחות המקצועיים של מהנדס הפרויקט לחשבון נאמנות של עורך הדין או רואה חשבון שהוסכם על ידנו. בניגוד לגופי מימון אחרים, הדבר היחיד שמשולם לנו בטריא הוא דמי ההקמה והריבית המשולמת על כספי המימון נשארת באותו הגובה לאורך כל הפרויקט שהוא, בממוצע, 3 שנים’.
יש לך סיפורי הצלחה?
‘בוודאי! פרוייקט “אחוזת נופים”, בעיר מודיעין, טריא מימנה קבוצת רכישה לבניית 90 יחידות. הגמישות והמקצועיות של טריא אפשרו לוועד הקבוצה לנהל את הפרויקט. כשהם סיימו אותו אז יצאו למשכנתאות – חלק קיבלו דרך טריא וחלק בבנקים. קבוצה נוספת ‘משולש ז’בוטינסקי’ בעיר ראשון לציון. הקבוצה התקשתה להתחיל את תהליך המימון והבנייה במשך 20 שנה. לאחר עבודה מאומצת מאוד מימנו את הבנייה. הפרויקט הסתיים. דוגמא נוספת הינה, “שכונת רמות אברהם” בעיר בית שמש – בזמן שגופי מימון ובנקים סירבו לממן את הפרויקט בשל ויכוחים קהילתיים, טריא החלה לממן את בניית השכונה, 700 יחידות דיור נבנו. הפרויקט נמצא בשלבים מתקדמים ומעל 75% ממנו כבר אוכלס. טריא מלווה וממנת קבוצות בחצור, ערד קריית שמונה, תל אביב, גבעת זאב, גבעתיים, רחובות, מודיעין עלית ועוד.
מה מכאן?
‘אנחנו בטריא מאמינים גדולים בעולם קבוצות הרכישה. אנחנו רואים עצמנו כשותפים לדרך ולא רק “חברת מימון”. אנחנו מתרכזים באנשים ומאמינים גדולים ביכולת וברצון שלהם להיטיב עם הכלל. אם קיימת קבוצת אנשים בעלי אותם אינטרסים, ואם הם מאוגדים עם מנהל קבוצה טוב שלנגד עיניו ניצבת טובת הקבוצה בלבד, אין בעיה שלא נוכל לפתור ואין אפשרות שהקבוצה לא תצליח. אנחנו בטריא נעניק את כל המעטפת ואת הכלים שיש לנו, כדי לסייע בהצלחת הקבוצה’.
