"מותה של תוכנית מחיר למשתכן תגדיל את היקף קבוצות הרכישה", אומר שחף ארליך, מנכ"ל חברת המימון טריא ישראל, השחקנית השנייה בגודלה בישראל במימון קבוצות רכישה. כיצד השתנה שוק קבוצות הרכישה על רקע משבר הקורונה?
רבות נכתב על השפעת משבר הקורונה על מחירי הדיור. בעוד שחלק מהסקירות מצביעות על ירידה מתונה במחירי הדיור, חלקן מדווחות על עלייה בביקושים. ימים יגידו איך יגיב שוק הנדל"ן למשבר הקורונה, אך דבר אחד נותר ללא שינוי: מחירי הנדל"ן בישראל נותרו גבוהים, לנוכח המחסור הכרוני בדירות. כל עוד היצע הדירות ימשיך להיות מצומצם, הצפי הוא להמשך עליות המחירים בטווח הארוך.
מה בכל זאת השתנה בשנה האחרונה? במקביל למשבר הקורונה שפוגע ביכולת של יזמים למממן פרויקטים חדשים ופוגע כלכלית במשפחות רבות הכריז משרד השיכון (והאוצר) על מותה של תוכנית מחיר למשתכן, דבר שיוציא את הזכאים שלא זכו בדירה מעמדת המתנה לעמדת זינוק.
קבוצות רכישה לא יכלו לגשת למכרזי מחיר למשתכן ולכן היצע הקרקע עבור קבוצת כאלו ירד בצורה דרמטית בשנים האחרונות, במקביל אירועים כמו ענבל אור מהעבר ואלדד פרי מההווה מורידים את הביקוש שרכישה במסגרת קבוצת רכישה. "העובדה שקבוצות רכישה יוכלו לגשת למכרזים של רמ"י תגדיל את התחלות הבניה במסגרת של קבוצת רכישה למרות החשש", אומר שחף ארליך, מנכ"ל חברת המימון טריא ישראל, השחקנית השנייה בגודלה בישראל במימון קבוצות רכישה אחרי בנק מזרחי טפחות. פעילותה של טריא במסגרת ליווי קבוצות הרכישה כוללת מימון בניית 4,500 יחידות דיור בהיקף של למעלה ממיליארד שקל. "אנחנו נראה גידול בהתחלות הבניה של קבוצות הרכישה אבל במקביל לכך נראה חזרה למודל הבסיסי של קבוצות רכישה קלאסיות עם פחות יזמים נוצצים".
מה קרה לקבוצות הרכישה בשנים האחרונות?
הרבה לפני שתוכנית מחיר למשתכן הגיחה לאוויר העולם, קבוצות הרכישה סיפקו לרוכשים רבים מפלט ממחירי הדיור הגבוהים. התועלת הייתה ברורה: תמורת ההתאגדות המשותפת והנכונות לקחת את המושכות לידיים, קיוו הרוכשים לזכות להנחות של עד 20% ממחיר הדירה, הסיכון היה הפיכת הדיירים ליזמים.
ככל שחלפו השנים והפופולריות של קבוצות הרכישה גדלה, נכנסו לשוק שחקנים שהציעו לרוכשים לנהל את קבוצות הרכישה עבורם. התשלום לאותן חברות נדל"ן נגס נתחים משמעותיים מהחיסכון הכספי שביקשו להשיג חברי הקבוצה. ההסתבכויות המתוקשרות של חלק מהחברות שניהלו את קבוצות הרכישה ציננה אף היא את ההתלהבות מפתרון זה, כשגם הבנקים לא מיהרו להעניק מימון לרוכשים.
הקאמבק של קבוצות הרכישה ושתיקת הרגולטרים
סיומה הצפוי של תכנית מחיר למשתכן יגרום כאמור לרוכשים לבחון חלופות להוזלת מחירי הדיור. קץ עידן מחיר למשתכן בישר גם על שיווק יותר קרקעות המתאימות לקבוצות או ליזמים קטנים. התחייה המחודשת של עולם קבוצות הרכישה יוצרת צורך הולך וגובר לפתרונות מימון, על רקע גרירת הרגליים של הבנקים.
את הוואקום המימוני החלו למלא חברות מימון חוץ בנקאיות, בדגש על חברות למימון המונים. חברות אלו סייעו בשנים האחרונות למימון קבוצות רכישה רבות, בהיקף של אלפי יחידות דיור. החברה המובילה בקטגוריית המימון החוץ בנקאי לקבוצות רכישה היא כאמור חברת טריא ישראל, השולטת על 70% משוק ההלוואות החברתיות (P2P).
"בשנה האחרונה אנו עדים להתחזקות שתי מגמות בולטות בתחום קבוצות הרכישה: מצד אחד הרוכשים נוטלים חזרה את המושכות לידיים, ממנים וועד ומתרחקים מחברות המציעות לנהל את האופרציה עבורם", אומר ארליך. "מצד שני, אחרי שבשנים האחרונות הם נחשפו לפתרונות מימון חוץ בנקאיים על שלל יתרונותיהם, יותר ויותר חברים בקבוצות רכישה נוטים להעדיף את הפתרונות האלו על פני ההצעה של הבנק".
ההתעוררות של השוק הובילה גם להתעוררות של הבנקים, שהחלו להעמיק את דריסת רגלם במימון קבוצות הרכישה. המרוויחים הגדולים הם חברי קבוצת הרכישה, שנהנים ביחס לשנים עברו מהיצע רחב יותר של פתרונות מימון: מצד אחד הבנקים חזרו למשחק, מצד שני נכנסו למשחק פתרונות המימון החוץ בנקאיים, על מאפייניהם הייחודיים.
בחירת פתרון המימון: לא על הריבית לבדה
בשל השינויים שחלו בשוק קבוצות הרכישה, החיפוש של הרוכשים המיועדים אחר פתרון מימון, חושף אותם למגוון פרמטרים המשפיעים על בחירתם. אחד מהם הם שיעורי הריבית, שמטבע הדברים יהיו נמוכים יותר בבנק. אך שיעורי הריבית הם לא חזות הכל: הרוכשים שקיבלו את הבירוקרטיה של המערכת הבנקאית כגזירה משמיים, נחשפים בשנים האחרונות ליעילות ולמהירות התגובה של הגופים החוץ בנקאיים.
"לפתע תהליך מימון שיכל להימשך שנה שלמה, יכול להתקצר לחודש אחד", אומר ארליך. "אנחנו נפגשים עם חברי קבוצת הרכישה פעם אחת: במועד החתימה על ההסכם. אנחנו מרכזים את כל חברי קבוצת הרכישה למספר ימי חתימות מרוכזים, בהשתתפות כל אנשי המקצוע הרלוונטיים: עו"ד, נוטריון, סוכני ביטוח ועוד. הכל נעשה בצורה מהירה ויעילה, שחוסכת זמן יקר".
הקיצוץ בבירוקרטיה משחק תפקיד מרכזי גם בשל פישוט ההליכים המורכבים ממילא בקבוצות הרכישה, שעלולים להוביל לחילוקי דעות בין החברים ולתקוע מקלות בגלגלים.
אלמנט נוסף שמשפיע על מידת הרווחיות של פתרון המימון היא מהירות המעבר מהריביות הגבוהות יותר של ליווי הבנייה לריביות המשכנתא. ככל שהגוף המממן יעביר את הרוכשים למסלול המשכנתא בשלב מאוחר יותר, כך יצא להם מהכיס סכום כסף גבוה יותר, לצורך מימון שיעורי הריבית הגבוהים. "כדי למנוע תשלומים גבוהים שלא לצורך, ברגע שהפרויקט מגיע לשלבי הביצוע האחרונים, לעיתים גם לפני קבלת טופס 4, אנחנו יוזמים באופן אקטיבי פנייה ללקוחות – ומעבירים אותם למשכנתאות בתנאים נוחים".
כך או כך, נראה שההתעוררות של השוק והיצע פתרונות המימון הגדל, מעמידים בפני חברי קבוצות הרכישה כלים מגוונים מתמיד להתמודדות עם מחירי הדיור הגבוהים.
לפרטים נוספים הכנסו לדף קבוצות רכישה באתר
