מצוקת הדיור הולכת ומחריפה, עד שלעיתים נדמה לכל כאילו מדובר בגזירת גורל, וזוגות רבים מרגישים שחלום הדירה הולך ומתרחק לאט לאט מהישג ידם.
כחלק מתכנית המתגבשת בין משרדי האוצר והבינוי והשיכון – ובהתאם למדיניות הממשלה, סומנו המשקיעים כנקודת תורפה בשוק הנדל"ן היות והם מקטינים בפועל את ההיצע של הדירות החופשיות למכירה.
שתי גזירות שהונחתו על ציבור משקיעי הנדל"ן לאחרונה תוך זמן קצר הן הקשחת תנאי המימון בכל מה שנוגע לשעבוד נכס קיים (החל מתחילת אוקטובר), ועדכון מדרגות המיסוי לרכישת דירה שניה (החל מסוף נובמבר).
שעבוד נכס קיים
בנק ישראל הנחה כי החל מתאריך 6/10/21 לא יהיה ניתן עוד לממן רכישת נכס קיים באמצעות שעבוד נכס קיים. בכך בעצם הנחית מכה קשה על ציבור המשקיעים, שנהגו לנצל כל אחוז מימון אפשרי תוך שימוש בנכסים קיימים על מנת לאפשר את רכישת הנכס הבא שלהם.
המשמעות הכואבת הינה האטת תכנית הרכישות של המשקיעים, או לחילופין פניה למימון חוץ בנקאי תוך ייקור מסוים של המימון ופגיעה בתשואה החזויה.
העלאת מיסוי למשקיעים
עולם הנדל"ן סער במיוחד לאחרונה כאשר משרד האוצר העביר חוק אשר העלה את מס הרכישה למשקיעים, שכעת עומד על 8%. מדובר בעליה משמעותית אשר מטרתה לצנן את שוק הדירות ולהוביל בסופו של דבר להורדת המחירים המיוחלת.
ועכשיו במספרים: החל מה-28.11, ישנה עלייה של 3% לרוכשים דירה שנייה במחיר של עד 5,348,565 ₪ (אותם ניתן לתרגם להפרש של עד 60 אלף שקלים מס רכישה) ועלייה של 5% מעבר למחיר זה.
משמע, חוקי המשחק משתנים לחלוטין.
בדברי ההסבר לחוק נכתב כך: "שוק הדירות למגורים מאופיין בהיצע קשיח בטווח הזמן הקצר, בלא אפשרות להתאים את ההיצע לשינויים בביקוש לדירות כאמור. בהתאם לכך, שינויים בביקוש מובילים באופן ישיר לעלייה של מחירי הדירות. נתוני העבר מצביעים על כך שעלייה בביקוש לדירות מגורים להשקעה מייצרת "ביקוש עודף" אשר בא על חשבון רכישות של דירות מגורים בידי זוגות צעירים. עלייה זו בביקוש לדירות מגורים גורמת לעלייה במחירי הדירות ודוחקת את הזוגות הצעירים אל מחוץ לשוק."
בנוסף, במסגרת רפורמה עליה הכריז בנק ישראל ינקטו שורה של צעדים שהעיקרים שבהם:
- אישור עקרוני במבנה אחיד
- דיגיטציה של התהליך וקיצור זמני ההמתנה
- תמהילים אחידים לכל הרוכשים
- הצגת הריבית הכוללת החזויה
אירחנו לשיחה את יועץ המשכנתאות דוד איינהורן על מנת להבין את משמעות של הצעדים הללו עבור משקיעי נדל"ן ורוכשי דירה ראשונה…
האם לדעתך הרפורמה של בנק ישראל תעזור לשיפור התחרות בשוק המשכנתאות?
- כשמסתכלים על העשור האחרון, אפשר לומר שיועצי המשכנתאות שינו בהדרגה את כל ההסתכלות על עולם המשכנתאות, ותרמו בפירוש להגברת התחרות בין הבנקים.
הרפורמה האחרונה שהוצגה לאחרונה ע"י בנק ישראל גם היא, אגב, פרי עמלה של התאחדות יועצי המשכנתאות שמייצגת את האינטרסים של ציבור הלווים מחד וציבור היועצים מאידך. היא התחילה עם יוזמה של הוועדה המקצועית לפני יותר משנה וחצי, והמשיכה בבדיקה מסודרת של רשות התחרות ובנק ישראל.
לעניינה של הרפורמה, אני סבור שחלקה אכן ישפר את התחרות.
אם ניקח לדוגמא את הדיגיטציה של תהליך קבלת האישור העקרוני, נוכל לומר שכיום בנק לאומי מוביל בשירותים הדיגיטליים שלו היות והוא עבר להגשת בקשה אישור עקרוני באופן דיגיטלי כמעט מלא כבר לפני חודשים.
סימון תהליכים דיגיטליים כ"אישיו" יביא את שאר השחקנים להאיץ תהליכים דומים ולנסות להתעלות על לאומי, כשמנגד גם לאומי ישאפו להשתפר.
בנוסף, מהלך של האחדת מבנה ההצעות וצמצום האפשרויות (לכאורה) לבניית תמהילים צפוי לשפר את ההבנה של לקוח ממוצע את התהליך כולו, שמורכב מהרבה אותיות קטנות…
אחרי פחות משנה שבה נהנו משקיעי הנדל"ן ממס רכישה מופחת, הוא שוב עולה ומאיים לפגוע קשות בתשואה של הרכישות הבאות של המשקיעים.
- זה נכון מאוד, אבל להערכתי בטווח הבינוני-קצר (ובטח בטווח הרחוק) עליית מס הרכישה יפגע דווקא במעגל הבא, קרי השוכרים. הם אלו שישלמו מחירים גבוהים יותר על דירות שישכרו.
בשורה התחתונה, המשקיע ישאף להקטין את הפגיעה בו כמה שיותר, כדי להשיא את ההשקעה שלו.
ומה בנוגע להגבלות החדשות על שעבוד נכס קיים? האם המשקיעים יוכלו להתרומם מהמכה הזו?
- ההחלטה הזו היא ככל הנראה המשמעותית מבין השתיים האחרונות שפורסמו בעניין המשקיעים.
החדשות על ההחלטה הזו באמת התקבלו כמו רעם ביום בהיר (על אף שדובר על ההחלטה הזו במתווה מעט שונה כבר לפני מספר חודשים), והיו לא מעט עסקאות רכישה שנפלו, לפני שהמשקיעים התחילו הגיעו לבחינה מחודשת של סביבת המשכנתאות.
ובישראל, כמו בישראל, כשסותמים חור אחד – נוצרים ארבעה אחרים.
הואקום המימוני לא יכול להישאר לאורך זמן, ואכן הוא התמלא מהר מאוד באופציות חוץ בנקאיות למכביר. טריא הם דוגמא אחת.
אני יכול לגלות בסוד, שבמקביל גם היועצים היצירתיים יודעים להתמודד עם ההחלטה הזו בצורה שעדיין תיטיב עם הלווה ותשאיר אותו בין כותלי הבנק עם 100% מימון.
