מה עומד מאחורי ההחלטות של שמאי המקרקעין

ככל שיועץ משכנתאות יבין טוב יותר בנדל”ן הוא ידע לסייע ללקוחות שלו באופן מקצועי יותר

כתב וערך: שלום שטיינברג – שמאי מקרקעין.

הבנה בנדל"ן:

יועצי משכנתאות לומדים בעיקר את העניין המימוני ומשתלמים בזה כיאות, אך בעניין ה"בטוחה", כלומר, הנכס אותו הם משעבדים, הם מתמחים פחות בדרך כלל. ומאוד כדאי להבין טוב גם בנדל"ן, כי "משכנתה" הוא כמו מבנה שבנוי על 2 יסודות, יסוד ההלוואה ומרכיביה ויסוד הבטוחה ומרכיביה. מאשר האשראי תמיד יבדוק את 2 האלמנטים באופן מאוד יסודי, לצד השאלה: מי הלווה? מה היכולת החזר שלו? איזה תנאי הלוואה מותאמים לו? הוא ישאל גם אוטומטית: מהו הנכס המוצע לשיעבוד?

לכן, ככל שיועץ משכנתאות יבין טוב יותר בנדל"ן הוא ידע לסייע ללקוחות שלו באופן מקצועי יותר, לצפות את ההליכים העתידיים באופן מדויק יותר וידע לתכנן מראש איזה נכס יתקבל בקלות כבטוחה, איזה לא יתקבל כלל ואיזה יתקבל אחרי דרך חתחתים. כך ידע לתת שירות מקיף יותר ולהתאים את שכר הטירחא שלו גם בצורה יותר נאותה לאופי התיק.

בדיקת שווי מראש:

עסקאות רבות נתקעות באמצע או לחלופין לא מצליחות להתבצע בכלל בגלל פערי שווי. כלומר, בגלל הפער בין ההערכה העצמית של הלווה את הנכס שלו לבין הערכת השמאי. ככל שהיועץ [והלקוח] ידע טוב יותר מראש לצפות את הפער העלול להיווצר, ידע גם להתאים נכון יותר את תוכנית המימון ואת סך ההון העצמי הנדרש מהלקוח לצורך העיסקה.

הדרך הנכונה לעשות זאת תלויה בכמה גורמים וכדלהלן:

אם שיעור המימון הנדרש הוא מקסימלי או לחלופין אם בנכס יש איזשהי חוסר בהירות משפטית או קניינית או שיש חריגות בנייה, חיוני לקחת שמאי עוד בטרם ביצוע העיסקה כדי להיכנס לעיסקה בבטחה ולדעת שהמימון הנדרש אכן יתקבל. ולא להיות מופתעים לאחר חתימת חוזה עקב פער עצום בין הבקשה להלוואה למה שיאושר לאחר מכן ועלול לגרום לביטול עיסקה, קנסות הפרה ועוגמת נפש מרובה.
אם המחיר של העיסקה נגזר מפוטנציאל לשינוי תב"ע או להליכי תמ"א מסוגים שונים, גם כאן מאוד מומלץ לקחת שמאות מקדימה. מכיוון שחלק גדול מסוגי הפוטנציאלים לא ניתן להעריך לצורך בטוחה, וכדי שהלקוח ידע למה הוא נכנס ויתכונן בהתאם רצוי מאוד לשלם עוד קצת ולקבל שומה מלאה ומפורטת עוד בטרם ביצוע העיסקה.
אם מדובר בדירה רגילה בבנייה רגילה ואין חריגות בנייה או בעיות משפטיות, גם אם הלקוח לא מתכוון לקחת שומה מקדימה ומעדיף לקחת שומה במחירי הסדר כדי לחסוך עלויות, עדיין מומלץ מאוד לבדוק באתר האינטרנט של מיסוי מקרקעין או לחלופין באתר govmap בכדי לוודא שיש התאמה בין השווי שהלקוח חושב שהוא נכון לבין עסקאות רבות באזור. במקרים רבים יש אי התאמה בין השווי הסובייקטיבי שהלקוח מייחס לנכס שלו לבין מצב השוק. זה יכול לנבוע מסיבות רבות. ובמקום לעבוד ולהשקיע אנרגיות ורק בשלבים מתקדמים של העבודה לגלות את הפער, עדיף פשוט לבדוק מראש ולהיות ריאלי.
פער בין שווי שוק לשווי לבטוחה:

ככלל שמאי איננו "קובע שווי" אלא "בודק שווי"…. כלומר הוא "מצלם את השוק". ההבדל בין שמאי לבין אדם שאיננו שמאי בהערכת שווי, הוא בעיקר כי לשמאי יש מצלמה הרבה יותר מדויקת. כלומר: כאשר שווי השוק אכן מה שהלקוח מצפה, אין סיבה שיווצר פער. אבל במציאות האמיתית יש פערים במקרים רבים מהסיבות הבאות:

לצורך בטוחה אסור להעריך פוטנציאל שאינו וודאי. כל פוטנציאל שעלול לא להתרחש בסופו של דבר, אסור להעריך לצורך בטוחה, גם אם יש סבירות טובה שהפוטנציאל אכן ימומש, וגם אם השוק מתמחר את הפוטנציאל. זאת מכיוון שלצורך בטוחה צריך להניח את התרחיש הכי פחות טוב…
לצורך בטוחה לא ניתן לחשב שווי של חריגות בנייה כלל, למרות שהשוק מתמחר אותם ולמרות שבמקרים רבים אנשים מוכנים לשלם על זה סכומים גדולים. זאת גם מאותו עיקרון: חריגות בנייה עלולות לקבל צו הריסה בכל יום, ולצורך בטוחה יש להעריך את המצב היותר שמרני, כלומר: את ההנחה שזה אכן ייהרס, ולא ניתן לסמוך על התעלמות או העלמת עין של הרשויות.
לעתים יש פער אמיתי בין מה שלקוח מוכן לשלם על דירה ספציפית לבין מה שאנשים אחרים בשוק ישלמו על אותו נכס, זה יכול לנבוע מעודף רצון לגור באזור מסוים ע"י הלקוח הספציפי, זה יכול לנבוע מלחץ של זמן או מכל מיני סיבות אחרות. לכן השמאי תמיד יבדוק עסקאות רבות וירצה לחפש את הממוצע הסביר בשוק ולא להסתמך על עיסקה ספציפית.

כמה מילים על מושעא:

הנושא אולי הכי חשוב בבדיקת נכס של שמאי לצורך בטוחה הוא לוודא שאפשר לפי המסמכים בלבד לקשר בין "בעל הזכוית" ל"נכס הספציפי"… לא רק בגלל שהדייר אומר שזו הדירה שלו, אלא שהמסמכים מוכיחים באופן חד משמעי [או "חד ערכי" בניסוח המקצועי] שהנכס אכן שלו. הסיבה העיקרית היא מכיוון שגופי מימון לא רוצים להיכנס לדיונים משפטיים על הזכות שלהם בנכס זה או אחר. הם רוצים שהנושא הזה יהיה מובהר עד הסוף וכאשר יזדקקו חלילה לממש נכס, יהיה ברור באופן מדויק איזה נכס יוצא למימוש ללא שאלות פתוחות.

על הנייר זה נשמע מובן מאליו. אבל המציאות היא שבניינים רבים במדינת ישראל עדיין רשומים בשיטה ישנה היינו "מושעא". כלומר כל הבניין רשום ע"ש כל הדיירים לפי חלק יחסי במקרקעין אבל ללא הגדרה איזה חלק בבניין שייך למי. כך שהנסח טאבו עצמו לא מספר את כל הסיפור. גם אם נראה בנסח טאבו שפלוני יש לו זכויוות בבניין ספציפי, כל עוד לא יהיה רשום באיזה קומה, איזה כיווני אויר ואיזה שטח דירה, נוכל תמיד לתהות איזה מהדירות שייכת לדייר הספציפי. והשאלה הזאת במקרים רבים מאוד נשארת פתוחה. במצבים כאלה הבנקים בדרך כלל ימנעו מלתת משכנתה.

ישנם 3 דרכים מרכזיות לפתור את הבעיה:

למרות שזה לא נעשה במקור והבניין בנוי שנים רבות, עדיין תמיד אפשר לבצע תתי חלקות ולרשום "בית משותף" בצורה מסודרת בין הדיירים, איזה דירה שייכת למי ולצרף לכך תשריט. ההליך הזה נקרא "רישום בית משותף", יש עורכי דין שמתמחים בזה. זה הליך שיכול לקחת שנה ויותר.
ניתן לרשום חוזה חכירה לנכס ספציפי עם תשריט לנכס הספציפי הזה. במצב הזה, הדייר יקבל גם זכות בעלות וגם זכות שכירות לטווח ארוך [מקובל בין 49 ל999 שנים] כאשר חוזה החכירה הוא היחיד שמגדיר את מקומו הספציפי של הדייר בבניין המשותף.
ניתן לרשום "הסכם שיתוף" שהוא למעשה מסמך המסדיר את חלקו של כל שותף בבניין בחלק המיוחד לו. רצוי מאוד שהסכם השיתוף יירשם בטאבו, אך גם אם הוא לא נרשם בטאבו יש לו תוקף משפטי. הבעיה הגדולה כאשר הסכם שיתוף לא נרשם בטאבו, הוא שהוא חל רק על החתומים עליו, ובחיים הריאליים דירות נמכרות ומחליפות בעלים באופן שוטף, ובאם ההסכם לא יופקד בטאבו, הרי כאשר משתנים בעלים שונים במבנה, ייאלצו בעלי הזכויות לחתום כל פעם מחדש על הסכם שיתוף עם הדיירים החדשים. לעומת זאת כאשר הסכם רשום בטאבו, הרי כל מי שקונה דירה בבנין נחשף להסכם הזה ולמעשה כפוף להסכם הזה בדרך של הערת אזהרה.

הנושאים הנ"ל הם יותר מורכבים וארוכים מהמעט שציינו כאן. יש מאות סוגי מקרים ואלפי סוגי סיטואציות. אבל הטיפים שהבאתי כאן יעזרו לכם ביום יום במקרים רבים של שאלות פתוחות.

רוצים לקבל מידע נוסף?

רוצים לקבל מידע נוסף? השאירו פרטים

גם בימים מורכבים אלה, פעילות טריא נמשכת כסדרה ובהיערכות מלאה.
הצוותים שלנו זמינים עבורכם בכל הערוצים הרגילים וממשיכים ללוות את פעילותכם באחריות, מקצועיות ורציפות.
לכל פנייה ניתן ליצור קשר בטלפון 9826*
מאחלים לכולנו ימים בטוחים ושקטים,
טריא

פניות ציבור

ממונה על פניות ציבור –
גב' ליאב דויד

pniyott@tarya.co.il

Modi’in Illit, 350 housing units, Haim Boim, CEO of Nihul ve Diyur

“First and foremost, this is a highly reliable company. They keep to their word and meet their deadlines. Tarya’s credibility is well known in the finance market. What’s more, these are top-notch professionals who work professionally and effectively for the benefit of their clients.

Tarya excels in its outstanding customer service. They know how to read their clients, understand them and their difficulties, and help them. I personally recommend Tarya to anyone who needs a financing company. You will be pleasantly surprised by the courteous, professional, smart and understanding, attentive and patient service you receive with admirable speed”.

Ramat Avraham neighborhood, 900 residential units, Mordechai Gelber, Steering Committee member

“We decided to go with Tarya after receiving approval in principle from 10 banks and non-banking organizations. The clear advantage of working with them relates to their full understanding of the nuances and needs throughout the project lifecycle, in creative solutions, and above all, in the speed of response: a response within half an hour compared to a response within two weeks (at best). Everybody knows: every month of delay in project construction is equivalent to at least 0.5% interest, taking into account the rent that the buyers have to pay. In our case, we saved a great deal of interest when we decided to go with Tarya.

Apart from attractive loan terms, there is no fine print, no surprises, everything is on the table. The loan agreement is simple and clear. There is no early repayment fee, no fees for buyers who do not take a loan, no non-utilization fee, or other synonyms for fees you will never hear about with Tarya. At the end of the project, Tarya also assisted us in the transition to a regular mortgage.

In short, Tarya is not just another credit provider. Tarya is the breath of life for purchase groups, and I believe that Tarya is the immediate solution to the housing crisis.

In October 2017, the first meeting took place with Shahaf Erlich, CEO of Tarya, and three years later, in October 2020, 968 apartments in 28 buildings had been constructed, most having received approval for occupancy”.

Netivot project, 116 apartments, Meir David, CEO of the management company

“There are 116 families in the Netivot group, who purchased land together in Netivot to construct eight buildings. This group, like many other purchase groups, had to overcome numerous obstacles before reaching the long-awaited apartments.
The group started out in 2012. However, due to difficulties in financing the construction, the contractor had to stop work just a few months after getting started.
For five years, the frame stood like a white elephant, and the group members continued to pay rent, without any timeline for when they would see their money or their apartment.
Just before the matter reached the courts, the Gvaot YM management group entered the picture in an attempt to clear the obstacles and get the project back on track. To restart the project, the group contacted credit providers and found Tarya. Tarya successfully tackled the challenge, and in less than eighteen months, the entire project was built to a high standard, and with full occupancy.

Tarya financed the project effectively and professionally, while providing a quick, accessible and effective response, without compromising on thoroughness and professionalism. Tarya’s representatives provided courteous service and a practical response throughout the process. There is no doubt that in terms of cost-benefit, Tarya was the best possible choice, and definitely shortened the timeline to completion of the project, and allowed the group members to move into their apartments in a very short time”.

שכונת רמות אברהם, 900 יח"ד, מרדכי גלבר, חבר וועדת ההיגוי

“ההחלטה ללכת עם טריא התקבלה לאחר קבלת אישור עקרוני מ-10 בנקים וגופים חוץ בנקאיים. היתרון המובהק בעבודה איתם הוא, בהבנה מלאה של הניואנסים והצרכים לאורך כל חיי הפרויקט, במציאת פתרונות יצירתיים, ומעל הכל במהירות התגובה -תגובה בתוך חצי שעה לעומת תגובה בתוך שבועיים (במקרה הטוב). הכלל ידוע, כל חודש של עיכוב בהקמת פרויקט, שווה ערך של לפחות חצי אחוז ריבית, בהתחשב בדמי השכירות אותו ישלמו הרוכשים. במקרה שלנו חסכנו הרבה אחוזי ריבית בהחלטה ללכת עם טריא.

מלבד תנאי ההלוואה אטרקטיביים, אין אותיות קטנות, אין הפתעות, הכל מונח על השולחן, הסכם הלוואה פשוט וברור, אין עמלת פירעון מוקדם, אפס עמלות לרוכשים שאינם נוטלים הלוואה, אין עמלת אי ניצולת ועוד שמות נרדפים של עמלות עליהם לא תשמעו בטריא. טריא גם ליוותה אותנו בסוף הפרויקט ביציאה מהליווי למשכנתא רגילה.

לסיכום: טריא איננה הגדרה של עוד גוף מימון, טריא היא מכונת ההנשמה של קבוצות הרכישה, ולהבנתי, טריא היא הפתרון המידי למצוקת הדיור.

באוקטובר 2017 התקיים המפגש הראשון עם מנכ”ל טריא מר שחף ארליך, וכעבור 3 שנים באוקטובר 2020 – 28 בניינים – 968 יחידות דיור – בנויים ועומדים – מרביתם לאחר קבלת טופס 4!”

פרויקט נתיבות, 116 יח"ד , מאיר דוד, מנכ"ל חברת הניהול

“קבוצת נתיבות, מונה 116 משפחות, אשר רכשו יחד קרקע בנתיבות, במטרה להקים 8 בניינים. קבוצה זו, כהרבה קבוצות רכישה אחרות עברה דרך חתחתים בטרם הגיעה לדירות המיוחלות. הקבוצה, החלה את דרכה בשנת 2012. אך, בשל קשיים במימון הבניה, נאלץ קבלן הביצוע לעצור את הבניה מספר חודשים לאחר שעלה על הקרקע.

במשך כ-5 שנים, עמדו השלדים כאבן שאין לה הופכין, וחברי הקבוצה, המשיכו לשאת בתשלומי השכירות מבלי אופק מתי יראו חזרה את הכסף או את הדירה.

ממש בטרם החל העניין להתגלגל בערכאות משפטיות, נכנסה קבוצת הניהול גבעות ים בניסיון לחלץ את העגלה מהבוץ. לצורך הנעת הפרויקט, פנתה הקבוצה לגופי מימון וכך הגיעה לטריא. בטריא התמודדו בהצלחה עם האתגר, ובתוך פחות משנה וחצי, הפרויקט כולו נבנה ברמה גבוהה, ואוכלס במלואו.

טריא ליוותה את הפרויקט בצורה יעילה ומקצועית, תוך מתן מענה מהיר, זמין ויעיל, מבלי להתפשר על יסודיות ומקצועיות. נציגי החברה נתנו מענה אדיב וענייני לכל אורך הדרך. אין ספק כי ביחס של עלות תועלת, הבחירה בטריא הייתה הבחירה הטובה ביותר, אשר צמצמה בוודאות את משך הפרויקט, ואפשרה לחברי הקבוצה, לקבל דירות מוגמרות בזמן קצר ביותר.”

מודיעין עילית, 350 יח"ד, חיים בוים, מנכ"ל חברת" ניהול ודיור"

“בראש ובראשונה, מדובר בחברה אמינה במיוחד, מילה היא מילה, עמידה במועדי הלו”ז, אמינותה של טריא היא שם דבר בשוק המימון. בנוסף מדובר באנשי מקצוע מהשורה הראשונה, הפועלים במקצועיות וביעילות לטובת לקוחותיהם.

החברה מצטיינת באדיבותה ובשירות הלקוחות, יש להם את הנוסחה להיכנס לראש של הלקוח, להבין אותו ואת קשייו, ולסייע לו. המלצתי האישית לכל מי שזקוק לחברת מימון, להתנהל מול חברת ‘טריא’ ולהיות מופתע מהשירות האדיב והמקצועי, החכם והמבין, הקשוב “והסבלני, תוך מהירות וזריזות ראויים להערכה.

איתי טיטינסקי- יועץ משכנתאות

“משפחת משיח (שם בדוי) הינה משפחה נורמטיבית- זוג שכירים+ 3 ילדים.

המשפחה רצתה לרכוש בית (דירה יחידה) בראש העין. ונזקקה למימון של 50%. לאחר שפנו למספר בנקים קיבלו סרוב נחרץ מהסיבות הבאות:
-הייתה מחיקת חוב לאחד הבנקים בעבר.
-לאשה היה תיק הוצל”פ בשנת 2017 ע”ס של 50,000 ש”ח.
-כושר ההחזר הינו גבולי ולא ניתן להתייחס להכנסות משכ”ד.
בני משפחת משיח פנו אליי בתקווה שאסייע להם להוציא אותם מהמצב של אי היכולת להשיג מימון. מבירור פרטי המקרה עלו הדברים הבאים: מחיקת החוב לאחד הבנקים הינו על של כ- 900 ש”ח בגין ריבית ונבע בשל “התעלמות” הבעל מחשבון שפתח באחד הבנקים בהיותו בן 16 (כיום הוא בשנות ה 40 לחייו). הבנק לא טרח להעביר ללקוח הודעות על קיום חוב ועל התראה לנקיטת הליכים משפטיים. ביהמ”ש קיבל את עמדת הלקוח ופטר אותו מהריבית והוצאות משפטיות וזו העילה לרישום “מחיקת חובות לגורם בנקאי”. תיק ההוצל”פ היה מקרה שנסגר פחות מחודשיים לאחר שנפתח. הבנקים סירבו להתייחס להכנסות הצפויות משכ”ד של היחידה הקיימת בבית, וליחידה הנוספת שהלקוחות תכננו לבנות. המקרה הנ”ל הוצג לTarya ולאחר שיחת הכרות עם הלקוח (לצורך התרשמות וכדי “להסתכל לו בלבן של העיניים”) אושרה ללקוחות העסקה כעסקה מותנית: בשלב הראשון תנתן להם הלוואה לשנה (הלוואת גישור) שבה תבחן יכולת ההחזר שהלם. ובתום השנה תעבור ההלוואה להלוואה לטווח ארוך עד 30 שנה. Tarya בחרו להסתכל על הסיכוי שבעסקה (התייחסות לשכ”ד הקיים והעתידי, הקשיבו ללקוח ולהסבריו, והקשיבו לבימ”ש שמחק את הריביות וההוצאות המשפטיות של הלקוח- כלומר ביה”ש האמין ללקוח). הפתרון היה מקובל על הלקוחות, ואכן לפני חודש בוצע השלב השני של עסקה.

היתרונות שהוצגו ללקוחות היו: עלויות הלוואת הגישור של קרן חוץ בנקאית הינן עלויות זולות יחסית בהשוואה לגופי חוץ בנקאים אחרים, הפתרון כולל בתוכו פתרון ארוך טווח. אין עמלת פרעון מוקדם במקרה של סילוק הלוואה או מחזור לבנק. התהליך מהיר מאד ושקוף – Tarya היו מהירים יותר בהשוואה לבנקאים. והגורמים הבוחנים והמאשרים הינם נגישים ליועץ וללקוח. אני לא פעם מעביר לחברת Tarya תיקים מורכבים ומוצא אצלם פתרונות ממש כמו במקרה זה”

שחר עג'מי -יועץ משכנתאות

“זוג לקוחות מירושלים פנו אלי לפני תקופת הקורונה בבקשה לסייע להם להיחלץ ממשבר פיננסי שעברו. ג’ ו א’ עלו מארה”ב לישראל לפני מספר שנים וחלמו להקים בית בישראל. הם פתחו גלידרייה בירושלים ותוך שנה העסק נקלע לקשיים. הם השקיעו 100 אלף דולר בעסק שיצר חוב של קרוב ל-300 אלף ש”ח בנוסף על ההשקעה שירדה לטימיון. בשל התנהלות פיננסית לא נכונה חשבון הבנק שלהם הוגבל ונפתחו נגדם תיקי הוצל”פ. דירוג האשראי שלהם ירד משמעותית.

נועה גל-יועצת משכנתאות

“סיפור על לקוחות אקדמאיים: יואלה, מנהלת בית ספר, ורמי בעלים של עסק בתחום הדפוס הרבה שנים – תחום שהולך ומתמעט בשנים האחרונות. ולכן, הוא איבד הרבה חוזים עם גופים גדולים, בית ללא משכנתה בשווי 2 מליון ש”ח. לקחו הרבה הלוואות עד שהתעשתו, הגיעו למצב בו היו להם כ-1 מליון ש”ח הלוואות ונכנסו ללופ בו לקחו הלוואות רק כדי שיוכלו לעמוד בהחזר ההלוואות השוטף.

בשלב מסויים התחילו לחזור הרשאות והזוג החליט בלית ברירה למכור את הנכס שקיבלו כירושה. הם פנו אליי (יועצת משכנתאות) ואמרו שכבר החליטו למכור אבל מכיוון שהם מיואשים הם רוצים שאסייע להם בתהליך ניהול פיננסי. כשסיפרתי להם שיוכלו לקבל משכנתה על הדירה שברשותם, טענו כי הבנק סירב, ו”שאני לא כזו חכמה”, הסברתי להם שמכיוון שמצבם כזה נלך לתהליך ב-2 שלבים, שלב ראשון הלוואת גישור בריבית גבוהה יחסית, ובהתנהלות נכונה אחרי שנה עד שנתיים יוכלו להכנס למסלול ארוך טווח בריבית שווה לריבית לכל מטרה בבנק, אבל בתנאים טובים יותר על בסיס פריים משתנה כל 3 שנים וגם ניתנת לסילוק ללא עמלת פירעון מוקדם.

התהליך היה מהיר ונגיש קיבלו את ההלוואה דרך Tarya לאחר שתי וועדות שעברו, סיימו שנה תקינה ועברו למסלול ארוך טווח גם עם Tarya.”