קורונה, מבצע צבאי, בחירות אחרי בחירות – לא משנה מה הנסיבות, לפעמים זה מרגיש שהעליות בשוק הנדל”ן בלתי ניתנות לעצירה. התחושה הזו מגובה במספרים: מדד מחירי הדירות שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עלה בחודשים מרץ-אפריל 2021 ב- 5.6% לעומת החודשים הקבילים בשנת 2020. כפי שנראה בהמשך, עפ”י ההערכות זו רק תחילתו של גל עליות מתמשך.
איפה היו העליות הגבוהות ביותר, ולאן המחירים עוד יכולים להגיע עד סוף שנת 2021?
לפני הכל: מה הסיבות לעליות החדות?
על מחירי הנדל”ן משפיעים השינויים בביקוש ובהיצע. ברמת הביקושים, בולטות הורדת מס הרכישה מ- 8% ל- 5% במהלך 2020 והוזלת הריביות על משכנתאות (בשל האפשרות להגדיל את רכיב הפריים במשכנתא לשני שליש). גם העובדה שמסתובב בשוק הרבה כסף פנוי עושה את שלה. גורמים אלו מובילים לעלייה בביקושים, הן מצד משקיעים והן מצד רוכשי דירה למגורים.
ברמת ההיצע, המחסור הכרוני בדירות הולך ומחריף, בין היתר בעקבות ההאטה בקצב שיווק הקרקעות מאז פרצה הקורונה ועליית מחירי הקרקעות. אחד הגורמים המכריעים שמשפיעים על הקיטון בהיצע, הוא הירידה התלולה במספר התחלות הבנייה: ירידה שעפ”י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מסתכמת ב- 10.2% בין החודשים אפריל 2020 ועד מרץ 2021. השילוב בין ביקוש שהולך וגדל והיצע שהולך וקטן, מוביל לזינוק שאנו עדים לו במחירי הנדל”ן.
אילו ערים מובילות את העליות?
מניתוח מחירי הדירות ברבעון הראשון של שנת 2021 (חודשים ינואר עד מרץ) לעומת הרבעון המקביל בשנת 2020, ניתן לראות זינוקים מרשימים בעיקר בערי המרכז. כפי שניתן לראות, תוך שנה המחירים בראשון לציון זינקו ב- 15.4%, בנתניה ב- 14.8%, בבת ים ב- 12.7% ובתל אביב ב- 9.6%. גם באשקלון נרשמה עלייה משמעותית בגובה 9.9% תוך שנה.
השוואת מחירי הדירות: רבעון ראשון בשנת 2021 לעומת רבעון ראשון בשנת 2020
* נתונים: מדד ומחירים ממוצעים משוק הדירות, מאי 2021, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. בשל עסקאות המדווחות באיחור, נתוני מדד מחירי הדירות עשויים להשתנות (גם לאחר פרסומו, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מעדכנת את המדד עד לקבלת אומדן סופי, בהתבסס על עסקאות שדווחו בעיכוב של חצי שנה).
לצד הסיבות לעליית מחירי הדירות ברמה הארצית, לכל אחת מהערים המובילות את העליות יש את הסיפור הייחודי שלה:
ראשון לציון
המחסור בדירות ובקרקעות ממשיך לדחוף את מחירי הדירות בראשון לציון כלפי מעלה. לצד מחירי הקרקעות המאמירים, הרגולציה המחמירה גורמת להתארכות משך הזמן הנחוץ להוצאת היתר בנייה, בצורה שמעכבת את התחלות הבנייה ומקטנה את היצע הדירות הזמין לרכישה. לצד עליית מחירי הדירות הקטנות בשל הקרבה לתל אביב, חלה גם עלייה במחיר הדירות הגדולות מצד משפרי דיור שרוצים ליהנות מדירות מרווחות יותר מאז תחילת הקורונה.
נתניה
באופן מסורתי, נתניה מהווה מרכז משיכה עבור תושבי חוץ שרכשו דירות בעיקר על קו המים. בשנים האחרונות הביקוש מצד תושבי חוץ ירד, בעקבות הקשחת הרגולציה והמיסוי הגבוה. עם סיום הקורונה נוצר רצון גובר של תושבי חוץ לעלות לישראל. רצון זה מתדלק את הביקושים לדירות בנתניה – אחד היעדים המועדפים של תושבי חוץ, בדגש על עולים מצרפת.
בת ים
הקטר שמוביל את גל עליות המחירים בבת ים היא הרכבת הקלה, שאמורה עפ”י התכנון לעלות על הפסים במהלך שנת 2022. מחירי דירות בתוואי המסילה כבר עלו ב- 10%-15%, והסימנים מראים שמגמת העלייה צפויה להימשך. סיבה נוספת לעליית מחירי הדירות בבת ים לאורך השנה האחרונה הם המשקיעים: רבים מתוכם הם צעירים שאין להם הון עצמי כדי לקנות דירה במקום הרצוי, ולכן הם מחליטים לקנות דירה להשקעה בבת ים, להשכיר את הנכס ולממן את השכירות במקום מגוריהם. זאת מתוך אמונה שמחירי הדירות בבת ים ימשיכו לעלות.
אשקלון
מאז ומתמיד בורכה אשקלון בנתונים מחמיאים: עיר חוף השוכנת 50 ק”מ מתל אביב, שבה מחירי הנדל”ן עדיין נמוכים ביחס לאזורי הביקוש באזור המרכז. את גלי הביקושים והעליות שפוקדים את העיר מייחסים בעיקר לפרויקט מחיר למשתכן, שהעלה את האטרקטיביות של העיר בקרב משפחות וזוגות צעירים. הביקושים הגבוהים העצימו את תנופת הבנייה, עם אלפי דירות המצויות בבנייה בימים אלו.
תל אביב
מחירי הדירות בת”א מצויים במגמת עלייה לאורך שנים ארוכות. במהלך השנה האחרונה לוו העליות בביקושים גבוהים מצד משפרי דיור, בחיפושם אחר דירות גדולות ומרווחות שיאפשרו להם לעבוד מהבית, בעקבות התעצמות מגמת העבודה מרחוק מתחילת הקורונה. היצע הדירות הגדולות מתרכז בעיקר בשכונות הדרומיות והמזרחיות של העיר, שבהן קמים פרויקטים חדשים ופרויקטים של התחדשות עירונית.
מה צפוי בהמשך? האם מחירי הנדל”ן ימשיכו לעלות?
עליית מחירי הדירות בחודשים הראשונים של שנת 2021 עשויה להיות הסנונית הראשונה המבשרת על הבאות: זאת לנוכח העובדה שתוך חצי שנה בלבד, מאוקטובר 2020 ועד מרץ 2021, עלו מחירי הדירות ב- 4.6% – כלומר בקצב שנתי של 9.2%.
שוק הנדל”ן ממשיך לצבור תאוצה, ולגבור על אינספור אתגרים שעמדו לפתחו. נותר רק להשתאות מחוסנו של השוק, שלא מפסיק לייצר הזדמנויות חדשות.